ROBERTO RIVEIRO & MARIA RODRIGUEZ

GESTION DE FINCAS & OFICINA TECNICA

Preguntas Frecuentes

COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

  1. ¿Por qué razón se forman las comunidades de propietarios?

    Una comunidad de propietarios solamente tiene razón de ser cuando se den las siguientes circunstancias:

    1.- Si un inmueble (piso, apartamento, local, garaje, trastero, etc.) susceptible de aprovechamiento individualizado forma parte de un edificio, urbanización o complejo.

    2.- Si un inmueble tiene asignado el uso y disfrute de unos  determinados elementos, intalaciones o servicios comunes dentro de un mismo edificio, urbanización o complejo (ej: escaleras, patios, portales, ascensores, piscina, servicios de limpieza, jardinería o conserjería, fachadas, instalaciones de suministros, etc.).

  2. ¿Qué normativa regula actualmente las comunidades de propietarios?

    La normativa vigente para las comunidades de propietarios es la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999 de Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, así como las modificaciones introducidas por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas. Ni los Estatutos, normalmente contenidos en el Título Constitutivo (Escritura de Obra Nueva y División Horizontal) ni el Reglamento de Régimen Interno, podrán regular derechos y obligaciones contrarios a dicha ley ni a sus modificaciones. El Reglamento, a su vez, tampoco podrá contener derechos y obligaciones contrarios a lo estipulado en los Estatutos.

  3. ¿Qué diferencia hay entre el Reglamento de Régimen Interno y los Estatutos de una comunidad?

    El Reglamento de Régimen Interno sólo hace referencia a cuestiones de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes de la comunidad (horario de funcionamiento de las instalaciones comunes, piscina o instalaciones deportivas; las dimensiones que han de tener las placas de los portales que anuncian las actividades que se ejercen en las oficinas; el régimen de recogida de basura o del uso de otros servicios comunes, etc.) mientras que los Estatutos regulan derechos y obligaciones fundamentales, relativos a la utilización del edificio, sus fincas, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, conservación, seguros y reparaciones (autorizaciones o prohibiciones relativas a las viviendas, locales, garajes, trasteros, etc; definición de los servicios o instalaciones comunes, agregaciones o segregaciones, exoneración de gastos, etc.)

    El Reglamento de Régimen Interno no puede suplantar ni modificar los Estatutos y menos a la Ley de Propiedad Horizontal. No es posible, por ejemplo, que el Reglamento especifique el tipo de negocio que se puede instalar en un local comercial. Todo ello es nulo, carece de valor y si la comunidad intentara por este medio limitar los derechos de los propietarios, carecería de cualquier validez jurídica y práctica, tal y como lo reconocen varias sentencias judiciales. Lo mismo ocurre, por ejemplo, si se quiere regular la forma de contribuir a los gastos comunes o exonerar a alguien de los gastos: son cuestiones que están fuera del ámbito del Reglamento, únicamente pueden ser reguladas en los Estatutos.

     El Reglamento se puede ir modificando en las Juntas de propietarios, sin otro requisito que el acuerdo de la mayoría, mientras que los Estatutos, como complemento de la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, requieren del acuerdo unánime de todos los propietarios.

  4. ¿Quién dirige una comunidad?

    La junta directiva es el órgano máximo de gobierno de una comunidad de propietarios, y es quien ostenta las responsabilidades más importantes ésta: la reforma o modificación de los estatutos, la aprobación del reglamento de régimen interno, el nombramiento y remoción de los cargos de la comunidad, la aprobación del presupuesto anual y la liquidación de cuentas, la aprobación de los presupuestos de ejecución de obras de reparación (ordinarias y/o extraordinarias) y cualquier otro acuerdo de interés general para la comunidad.

    La función del presidente es representar legalmente a la comunidad en todos los asuntos que le afecten y convocar a la Junta de propietarios. Su nombramiento es obligatorio y deberá ser elegido de entre alguno de los propietarios (por lo tanto, nunca un inquilino puede ser nombrado Presidente) mediante turno rotatorio o sorteo.

    Las funciones del secretario y del administrador pueden ser ejercidas por el propio presidente de la comunidad, salvo en el caso de la Junta de propietarios haya dispuesto que en la comunidad habrán de existir dichos cargos como cargos separados del de presidente de la comunidad. El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador sólo puede ser ejercido por alguno de los propietarios o por un administrador de fincas.

    La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. Cualquier propietario podrá pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

  5. ¿Qué mayorías son necesarias para cada tipo de acuerdo?

    En función del asunto que se quiera tratar en una junta de propietarios, se necesitará un tipo de quórum específico para que el acuerdo sea válido:

    1.- UNANIMIDAD: será necesaria para la validez de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Titulo Constitutivo (Escritura de Obra Nueva y División Horizontal) o en los Estatutos de la comunidad, excepto en los supuestos indicados en los puntos 2 y 3.

    2.- TRES QUINTAS PARTES (3/5 partes de los propietarios que a su vez representen 3/5 partes del total de cuotas de participación): resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen:

    a) El establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general, como ascensor, portería, conserjería, vigilancia, aunque afecte o modifique al Título Constitutivo o a los Estatutos de la comunidad

    b) El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignados un uso específico, requiriendo en este caso de la conformidad del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

    3.- MAYORÍA (mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación): resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen la realización de obras o servicios comunes con la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalías, siendo válidos aunque supongan modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos de la comunidad.

    4.- UNA TERCERA PARTE (1/3 parte de los propietarios que a su vez representen 1/3 parte de las cuotas de participación): resulta necesaria para la validez de acuerdos que impliquen la instalación o adaptación de infraestructuras comunes de acceso a los servicios de telecomunicación o suministros energéticos colectivos (suministro de gas natural, antena parabólica, telecomunicaciones por cable, etc).

    5.- MAYORÍA: Se distinguirán 2 casos:

    a) cuando la junta se celebre en 1ª convocatoria, se necesitará la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, para la aprobación de acuerdos no incluidos en los apartados anteriores y que no afecten al Título Constitutivo ni a los Estatutos

    b) cuando la Junta se celebre en 2ª convocatoria (normalmente media hora más tarde de la 1ª convocatoria), se necesitará solamente la mayoría de los asistentes que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación de los propietarios presentes en la junta, para la aprobación de acuerdos no incluidos en los apartados anteriores y que no afecten al Título Constitutivo ni a los Estatutos.

    NOTA IMPORTATNTE: Resulta aconsejable que quienes hayan asistido a alguna junta de propietarios y no estén conformes con los acuerdos adoptados, manifiesten su disconformidad por escrito al presidente o administrador, en el plazo de 30 días naturales desde la notificación del acuerdo. De no manifestar nada en contra, en el plazo indicado, se computa su voto como favorable en los 3 primeros supuestos.

  6. ¿Cómo actuar con los propietarios que no pagan sus cuotas?

    Con la Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, el tratamiento de la morosidad se endureció y su tratamiento en los juzgados se agilizó y simplificó con la introducción del procedimiento monitorio. Hoy en día, la ley establece que el propietario del inmueble está obligado al pago de los gastos y las derramas que le correspondan (en función de su cuota de participación), abonando dichas cantidades dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de propietarios. De lo contrario, el presidente o el administrador (si así lo acuerda la junta de propietarios) podrán interponer una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia correspondientes de la localidad o del Partido Judicial al que pertenezca el inmueble de la comunidad de propietarios, con las siguientes consecuencias para el demandado (moroso):

     a) Si el demandado no comparece ante el Tribunal o no se opone a la demanda, el Juez ordenará la ejecución de los bienes del demandado, en el momento en que así lo solicite la comunidad, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales y gastos notariales causados a la comunidad.

    b) Obligación de pagar los gastos derivados del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste (mediante burofax o mediante requerimiento notarial) y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos, así como los gastos de abogado y procurador cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilicen los servicios de dichos profesionales.

     NOTA IMPORTANTE: Aun cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El Juez acordará, en todo caso, el embargo preventivo, sin necesidad de que el acreedor (la comunidad) preste garantía alguna (en términos jurídicos, caución). No obstante, el deudor podrá "enervar" el embargo (poner fin al procedimiento de embargo) prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.

  7. ¿Cómo actuar en el caso de que un acuerdo de la junta perjudique a uno o varios propietarios?

    Los acuerdos adoptados en una junta de propietarios podrán ser impugnados ante los Tribunales mediante procedimiento ordinario, en los siguientes supuestos y condiciones:

    SUPUESTOS:

    1.- Cuando algún acuerdo sea contrario a la Ley de Propiedad Horizontal o a los Estatutos de la comunidad de propietarios. La impugnación estará sujeta al plazo de caducidad de un año. No obstante, algunas Audiencias han interpretado que en el caso que el acuerdo se haya adoptado sin el “quórum” exigido legalmente, a pesar de que la acción de caducidad esté sometida al plazo de un año, esto no impedirá que se pueda argumentar la inexistencia de dicho acuerdo, sin que en este caso haya sujeción al referido plazo.

    2.- Cuando perjudiquen gravemente los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios (acordar en una Junta de propietarios la condonación de una deuda reconocida, que uno de los propietarios quede exento de pagar gastos comunitarios cuando está obligado a pagarlos, etc.). La acción de impugnación caducará a los 3 meses.

    3.- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho (por ejemplo si los Estatutos autorizan a que dentro de un piso se pueda ejercer una actividad profesional y que la junta de propietarios acuerde no autorizar la realización de obras de acondicionamiento para adaptar el inmueble a la realización de dicha actividad, y sin que la actuación cause perjuicio objetivo a los demás propietarios) La acción de impugnación caducará a los 3 meses.

    CONDICIONES:

    Sólo pueden impugnar judicialmente dichos acuerdos los siguientes propietarios:

    1.- Aquellos que hubiesen votado negativamente en la junta (lo que debe hacerse constar en el Acta, junto con la identificación del propietario)

    2.- Los ausentes por cualquier causa

    3.- Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

    Además, para impugnar los acuerdos de la junta, el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación de las mismas (excepto para la impugnación de los acuerdos de la junta relativos al establecimiento o a la alteración de las cuotas de participación de cada finca sobre el total del inmueble, en que no será necesario estar al corriente de pago o haber consignado judicialmente la cantidad en cuestión).

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NORMAS DE CONVIVENCIA ENTRE VECINOS

  1. Es de aplicación la ley antitabaco en las comunidades de propietarios?

    Sí, por supuesto que es de aplicación en las comunidades de propietarios.

    La Ley 42/2010 antitabaco establece la prohibición de fumar en ascensores y elevadores, en recintos de parques infantiles y áreas o zonas de juego para la infancia, entendiendo por tales los espacios al aire libre acotados que contengan equipamiento o acondicionamiento destinados específicamente para el juego y esparcimiento de menores, y en todos los demás espacios cerrados de uso público o colectivo. Por lo tanto, no está permitido fumar en ascensores, ni en zonas comunitarias habilitadas para el uso y disfrute de los menores (plazas, jardines, etc.), ni en portales, pasillos, escaleras u otras zonas comunes interiores, por tratarse de espacios cerrados.

    Sí está permitido fumar en espacios al aire libre como recintos que no estén habilitados como zona de juegos para niños (patios de luces, terrazas, balcones, etc.), piscinas o instalaciones deportivas privadas.

    Se confirma además que existe un régimen sancionador, y que el Estado puede multar a cualquier persona que fume dentro de las zonas comunes del edificio en base a 2 niveles de infracciones:

    INFRACCIONES LEVES, que se sancionarán con multa de 30 a 600 €: Fumar en los lugares en que exista prohibición o fuera de las zonas habilitadas para ello.

    INFRACCIONES GRAVES, que se sancionarán con multa de 601 a 10.000 €: Permitir fumar en los lugares en los que existe prohibición de hacerlo.

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CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA

  1. ¿Qué es el certificado de eficiencia energética?

    Es un documento técnico que, tal y como su nombre indica, califica la eficiencia energética de un edificio o de una parte de él mediante la asignación de una etiqueta con una escala de 7 valores, que van desde la letra "A" hasta la letra "G", siendo "A" la mayor calificación posible y "G" la más baja.

  2. ¿Quién está obligado a solicitarlo?

    Todo aquel propietario que quiera vender o alquilar una vivienda, local, oficina o edificio completo, y cuya licencia de obra fuese otorgada antes de Abril de 2007. Además, la etiqueta de eficiencia energética deberá incluirse en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a su venta o arrendamiento.

    De momento, se suscripción todavía es de carácter voluntario, aunque ante la inminente aprobación y entrada en vigor del Real Decreto que regulará la eficiencia energética de los edificios, tendrá carácter obligatorio probablemente a partir de 1 de Junio de 2013.

  3. ¿Es obligatorio en todos los casos?

    No, aunque los inmuebles excluídos del ámbito de aplicación son edificios de características especiales y muy concretas. Quedan excluídos los siguientes casos:

    a) Aquellas edificaciones que por sus características de utilización deban permanecer abiertas.

    b) Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, cuando el cumplimiento de tales exigencias pudiese alterar de manera inaceptable su carácter o aspecto.

    c) Edificios utilizados como lugares de culto y para actividades religiosas.

    d) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.

    e) Edificios industriales y agrícolas, en la parte destinada a talleres, procesos industriales y agrícolas no residenciales.

    f) Edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2.

    g) Edificios de sencillez técnica y de escasa entidad constructiva que no tengan carácter residencial o público, ya sea de forma eventual o permanente, se desarrollen en una sola planta y no afecten a la seguridad de las personas

    h) Edificios que se compren para su demolición

    i) Los edificios de viviendas que sean objeto de un contrato de arrendamiento por un tiempo inferior a cuatro meses al año.

  4. ¿Qué período de validez tiene?

    Cada certificado tendrá un período de validez de 10 años a partir de su fecha de emisión.

  5. ¿Quién puede emitir estos certificados?

    Este documento podrá ser suscrito por técnicos que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas (arquitectos, arquitectos ténicos, ingenieros e ingenieros técnicos). El propietario podrá elegir de forma libre al técnico profesionalmente habilitado que desee.

  6. ¿Qué pasa si vendo o publicito mi inmueble sin aportar el certificado de eficiencia?

    Si el propietario está obligado por ley a exhibir la certificación energética de su inmueble y no lo hiciera, puede enfrentarse a:

    1.- Sanción económica por parte del órgano competente de cada Comunidad Autónoma por infracción a los Derechos de los Consumidores. Teniendo en cuenta lo fácil que sería demostrar una infracción (la publicidad estará a la vista de todos), unido al afán recaudatorio de la Administración debido a sus necesidades económicas, es de suponer que esta medida será más que disuasoria para los posibles infractores.

    2.- Que el comprador o arrendador solicite la anulación del contrato de compraventa o arrendamiento por no haberse cumplido el deber de información al consumidor.

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